פוסט ראשי
פוסט ראשי
אפוד מגן שמאי – כך ימנעו עורכי הדין מתביעת רשלנות
רונן ניב10:11, 17.10.21
https://www.calcalist.co.il/article/r1hl5trbf
רבות מתביעות הרשלנות המוגשות כנגד עורכי דין נוגעות לעסקאות מקרקעין. השמאית ומתכננת הערים דליה עסיס: \"המגמה היום של בתי המשפט היא למצוא את עורך הדין כאחראי לבדיקת הנכס, לכן חשוב להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה\"
בחינת תביעות הרשלנות המוגשות לבתי המשפט בישראל כנגד עורכי דין, מגלה כי רבות מהן נוגעות לעסקאות מקרקעין. אחת הסיבות הנפוצות לכך נעוצה בארגז הכלים המשפטי, שלא תמיד מסוגל לספק מענה מקיף ויסודי למורכבות הטמונה בעסקאות מסוג הזה – עסקאות אשר כוללות היבטים מיסויים כמו היטל השבחה ומס שבח. ההשלכות לכך עלולות להיות מרחיקות לכת, ולהוביל להוצאות כספיות כבדות שהלקוח כלל לא היה מדוע לקיומן. איך ניתן למנוע את אותן תביעות רשלנות? הפתרון נעוץ בשילוב מוקדם של שמאי מקרקעין בתהליך. \"עורך דין שמבצע עסקת מקרקעין צריך להתייעץ עם שמאי עוד לפני חתימת החוזה\", מבהירה שמאית המקרקעין ומתכננת הערים, דליה עסיס. \"השמאי בעצם בודק עבורו את הנכס על כל ההיבטים – פיזי, תכנוני, היתרי בנייה וחריגות. כך עורך הדין מוגן מפני תביעות רשלנות\".עסיס גם ממהרת להפריח את הדעה הרווחת, לפיה יש להיעזר בשמאי רק מצד הקונה. \"גם המוכר צריך שמאי, בין היתר בגלל ענייני מיסוי – אם בתשלום לרשות מקרקעי ישראל במקרה של חכירה, אם בתשלום לרשות המקומית בגין היטל השבחה ואם בתשלום מס שבח עבור רשויות המס\", היא מרחיבה. \"מי שמוכר לא יודע אילו תשלומים עליו לשלם\". תחום נדל\"ני נוסף בו ליווי של שמאי מקרקעין מתגלה כקריטי, ועשוי לעשות את ההבדל בין מימוש פרויקט לגניזתו, הוא התחדשות עירונית. \"הדיירים מקבלים שלל הצעות הכוללות תמורות בנפחים משתנים מהיזמים ומהמינהלות, ולא יודעים כיצד לנהוג בעולם שזר להם לחלוטין\", מדגישה עסיס. לדבריה, במקרים נפוצים שכאלה מי שיכול לשפוך אור על אותן הצעות, לנתח ולפשט אותן הוא שמאי מקרקעין מטעם הדיירים. צפו בראיון המלא.
פוסט ראשי
טבלאות הקצאה/ איחוד וחלוקה בתוכניות התחדשות עירונית – הבעיות והאתגרים ומדוע תקן 15 לא רלוונטי – ראיון עם דליה עסיס שמאית מקרקעין ומתכננת ערים בתוכנית הנדלן של רדיו 102FM עם עופר פטרסבורג – 19.11.2021
https://102fm.co.il/nadlan/?Summyid=124172
האם ניתן להגיש התנגדות לטבלאות הקצאה בתוכניות התחדשות עירונית כאשר השמאי פעל על פי תקן 15?
מדוע תקן 15 כבר לא רלוונטי בתוכניות התחדשות עירונית?
פוסט ראשי
דליה עסיס בתכנית הנדל\"ן של רדיו תל אביב, יום שישי, 10 בספטמבר, 2021 102FM
על היטל השבחה בנכסים הגובלים ברכבת הקלה ובמטרו
פוסט ראשי
קיבלתם היטל השבחה בגין הסמיכות לרכבת הקלה או למטרו? לפי החלטת ועדת הערר ירושלים אתם לא צריכים לשלם אותו
מחקר שערכה השמאית דליה עסיס, מחזק את עמדת ועדת הערר ירושלים, אשר ביטלה לאחרונה היטל השבחה לבעל נכס הגובל ברכבת הקלה: \"נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים אולם ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים\" // פרשנות
מדוע ועדת הערר ירושלים צדקה כשהחליטה לבטל היטל השבחה שהוטל על חברת אלייד, אשר מימשה מגרש בסמוך לקו הרכבת הקלה המתוכנן בירושלים, וכיצד עבודת המחקר שביצעתי במסגרת הטכניון בחיפה שפורסם ב-2008 מחזקת החלטה זו?
ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ירושלים, בהחלטה תקדימית, ביטלה שומת היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לנכסים הגובלים ברכבת הקלה בירושלים. מדינת ישראל, באיחור רב ביחס למדינות המערב, נמצאת בעיצומה של מהפכה תחבורתית אשר בעיקרה כוללת כניסה של רשת רכבות פרברים, רכבות קלות עירוניות ומטרו. בו בזמן מתוכננות ומקודמות רכבות כאלו במטרופולינים של גוש דן, ירושלים וחיפה. בירושלים כבר היום פועל קו רכבת קלה מתוך מספר קווים מתוכננים ובתל אביב עתיד להתחיל לפעול בתוך כשנתיים הקו האדום שיוצא מדרום העיר בת ים, ממשיך ביפו, תל אביב, רמת גן ומסתיים בפתח תקווה בסמוך לצומת סגולה. בהמשך מתוכננים קווים נוספים דוגמת הקו הירוק והקו הסגול, אשר יחברו את כל גוש דן.
המהפכה התחבורתית הזו צפויה להשפיע על שוק הנדל\"ן באופן חסר תקדים. כבר ב-2008, במסגרת עבודת מחקר שביצעתי בטכניון (בהנחייתה של פרופ\' פלאוט), מצאתי כי פיתוח הרכבות העירוניות משפיע על שוק הנדל\"ן לסוגיו – מגורים, מסחר ותעסוקה. ההשפעה היא דו-כיוונית כאשר במקרים מסוימים יכולה להיות חיובית ובמקרים אחרים שלילית, הכל תלוי בסביבה, ברמה הסוציואקונומית, ברמת הסמיכות לקו הרכבת ולתחנות, בקירבה למרכז עסקים ובפיתוח סביב התחנות.
בעקבות אישור הקו הירוק של הרכבת הקלה בבירה, המחבר את שכונת גילה בדרום עם הר הצופים בצפון, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה לחברת אלייד אשר מימשה מגרש בן 10 דונם באיזור תלפיות. המגרש גובל בקו הרכבת המתוכנן. שומת היטל ההשבחה נקבעה לסך של 1.192 מיליוני שקלים.
חברת אלייד הגישה ערר ווועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי החיוב איננו מוצדק ולכן הוא בטל ומבוטל. ועדת הערר על אף שיכלה לדחות את הערר על הסף בגלל איחור בהגשתו בחרה לדון בערר וקיבלה אותו לעצם העניין. הוועדה נימקה החלטתה תחילה בטיעון כי לא גובים היטל השבחה בגין תשתית עירונית כגון רכבות. לעניין עצם הטענה לעלייה בערך המקרקעין, ועדת הערר אמרה שככל שיש עלייה בערך המקרקעין הסמוכים עקב שיפור הנגישות, לא רק אלייד תצא נשכרת מעליית השווי, אלא גם כלל בעלי הנכסים הממוקמים בקרבתו(!) . לכן יש בחיוב אלייד בגלל סמיכותה לקו הרכבת בבחינת אפלייתה לרעה אל מול כלל הציבור, קל וחומר בעלי הנכסים שבקרבת הרכבת.
ההחלטה של ועדת הערר נסמכת על מחקרים שנעשו בעולם, אולם מחקר כזה נעשה גם בארץ על ידי בטכניון כאמור, כבר לפני 13 שנה. במסגרת המחקר בדקתי מהי ההשפעה הצפויה של הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב על מחירי הדירות כבר בתקופת התכנון. הבדיקה שלי התמקדה באיזור תחנת ביאליק במפגש הרחובות ביאליק וז\'בוטינסקי ברמת גן. במסגרת המחקר בדקתי עשרות רבות של מחקרים שנערכו בעולם ואשר בדקו השפעת תשתית רכבות על מחירי הנדל\"ן הסמוכים לקו הרכבת ולתחנות, ביניהם מחקרים שבוצעו בארצות הברית, קנדה ואוסטרליה.
ממצאי המחקר העיקריים הראו כי בחלק מהמקרים ערכי הנדל\"ן עלו כתוצאה משיפור הנגישות ובמקרים אחרים ערכי הנדל\"ן ירדו וזאת בעיקר בשל מטרדי רעש, זיהום סביבתי וקרבה להולכי רגל. לדוגמה במחקר שבוצע בשנות ה-60 וה-70 של המאה שעברה בעיר לונדון ובמחוז אונטריו שבקנדה ובדק מאות מקרים של ערכי נכסים צמודי קרקע שהיו סמוכים לקו הרכבת נמצא כי ערכם ירד באופן מובהק.
נבדקו מחקרים נוספים שבוצעו בבוסטון, סן פרנסיסקו, פורטלנד (אורגון), סנטה קלרה (קליפורניה) טורונטו קנדה, סידני אוסטרליה ועוד. בחלקם נצפו עליות מחירים ובחלקם ירידות. אבל הממצא המשמעותי ביותר לענייננו הוא שבכל המחקרים נמצא שההשפעה של הרכבת מורגשת במרחק של עד 500 מטר מהתחנה שהוא מרחק של כ-5 דקות הליכה. מרחק זה הוא המרחק שאנשים מוכנים ללכת ברגל עד לתחנה הקרובה וזו הסיבה גם שהתחנות של הרכבות העירוניות מרוחקות בדרך כלל כ-1,000 מטר אחת מהשנייה.
המסקנה שלי מהמחקר שערכתי כאן בארץ הייתה, שבדומה למחקרים בעולם, מחד גיסא בעלי נכסים הממוקמים במרחק של כ-500 מטרים, עשויים בהחלט ליהנות מהשבחת ערך הנכסים. זאת כתוצאה של שיפור הנגישות למקומות העבודה, הקניות והבילוי וקיצור משמעותי של היוממות ( commuting), זמן שמוקדש מידי יום לנסיעה. מאידך גיסא ייתכנו גם מקרים של ירידת ערך נכסים דווקא של כאלו הסמוכים לקו הרכבת וזאת עקב מטרדי רעש, זיהום סביבתי והפרעות מצד עוברים ושבים.
ממצא זה מחזק את החלטת ועדת הערר בירושלים אשר קבעה כי ככל שיש השבחה בעקבות הרכבת היא תבוא לידי ביטוי ברדיוס רחב מסביב לרכבת ולא רק בנכסים הגובלים. ממצא נוסף שעולה מהמחקרים גם בעולם וגם בארץ הוא שככל שההשפעה של הרכבת על מחירי הנדל\"ן היא שלילית, היא תבוא לידי ביטוי דווקא בנכסים הגובלים בקו הרכבת ו/או בתחנות. הדרישה לתשלום היטל השבחה דווקא מאלו הסמוכים לקו הרכבת יוצרת מצב אבסורדי שהנכסים שעלולים להיפגע מקו הרכבת ישלמו היטל השבחה בגין השבחה שנוצרה דווקא לאלו המרוחקים יותר מקו הרכבת.
בכל מקרה זו טעות לקבוע מראש \"מסמרות\" ולהטיל באופן אוטומטי היטל השבחה על בעלי נכסים, זאת מהטעם הפשוט שלא ניתן לקבוע מראש אם ערך אותו נכס יעלה או ירד בעקבות פתיחת קו הרכבת. זו טעות במיוחד כאשר קביעה זו לא מבוססת על נתונים שמאיים מוצקים המעידים על השבחה, כפי שהעירה גם ועדת הערר. הוועדה המקומית טענה כי מדובר בהשבחה כלכלית, וועדת הערר אמרה בעניין זה כי ככל שיש השבחה אז יש לקזז ממנה את עלות ההקמה של הרכבת, דהיינו הפסד הכנסה לאורך תקופת הבנייה. כמו כן כפי שלא משלמים פיצויים בגין ירידת ערך לפי ס\' 197 בגין ירידת ערך כלכלית כך לא גובים השבחה בגין השבחה כלכלית.
ניתן להניח כי עיריית ירושלים החליטה להוציא שומות להיטל השבחה לנכסים הגובלים כדי להקדים תרופה למכה, וכצעד של התגוננות מפני תביעות לירידת ערך לפי ס\' 197 שהוגשו על ידי הנכסים הגובלים, כפי שרמזה לכך גם ועדת ערר.
כשמאית מקרקעין ומתכננת ערים, אני סבורה שוועדת הערר קיבלה החלטה נכונה וצודקת כאשר ביטלה את היטל ההשבחה באופן גורף על בעלי נכסים הממוקמים בסמיכות לקווי הרכבת ולתחנות. מדובר בהחלטה דרמטית, אשר ככל שתהפוך חלוטה תשפיע על אלפים רבים של בעלי נכסים, מקרקעין, מגורים ועסקים הממוקמים, בסמיכות לקווי רכבת מתוכננים, אשר היו אמורים לקבל הודעות חיוב בהיטל השבחה בגין אישור קווים אלו, בירושלים ובגוש דן.
*כותבת המאמר דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים המתמחה בתחום היטלי השבחה
פוסט ראשי
אין לגבות היטל השבחה בגין תכנית הרבעים בעת המכר – את בעלי הזכויות ייצגה השמאית דליה עסיס
\"כל אלו מצביעים על כך שאין לגבות היטל השבחה בעת המכר, אלא בהתגבשות היתר בנייה. ככל שס\' 19ב(10) יעמוד על תוקפו במועד מתן ההיתר יינתן פטור בהתאם לקבוע שם בעת בנייה ותתגבש התעשרות והוודאות של הזכויות אותן התכנית העניקה מעבר לשטחים הפטורים מהיטל השבחה. \"
כך קבעה השמאית המכריעה בערר שהוגשה באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס.
להחלטת השמאית המכריעה – לחצו תכנית הרבעים – החלטת שמאית מכריעה שושי שרביט
פוסט ראשי
היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס
היטל השבחה בוטל לחלוטין באמצעות השמאית דליה עסיס
מדובר באולם אירועים בהרצלייה אשר ביקש שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים, עיריית הרצליה הוציאה שומת היטל השבחה לשמוש חורג לשנה אחת ע\"ס כ-108,000 ש\"ח. בעלי האולם הגישו ערר באמצעות שמאית המקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה בעקבות שימוש חורג ממסחר לאולם אירועים. מצ\"ב בקישור החלטת השמאית המכריעה.http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/28.02.18_6525_15_4.pdf
במקרה אחר בתל אביב, בנין מגורים שביקש להסב שימוש ממגורים למלון דירות (מלון בוטיק) (שימוש חורג), עיריית תל אביב דרשה היטל השבחה של 205,000 ש\"ח, בעלי הבניין הגישו ערר באמצעות שמאית מקרקעין דליה עסיס, השמאית המכריעה קבעה כי אין השבחה ואף חייבה את עיריית תל אביב בכל הוצאות שכר טרחת השמאית המכריעה, גם על החלק של בעלי הבנין. קישור להחלטת השמאית המכריעה http://www.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/30592_240811_2.pdf
Betwayの入金不要ボーナスを獲得しよう！ Betway限定オファーをお見逃しなく！
ビデオポーカーは、戦略と運の完璧な組み合わせを楽しむプレイヤーに依然として人気があります。 これらのゲームには複数のバリエーションがあり、プレイヤーは伝統的なバージョンから、独自のゲームプレイメカニズムを導入した現代的なひねりを加えたものまで選択できます。 革新的なボーナス機能、フリースピン、プログレッシブジャックポットにより、カナダのプレイヤーは、巨額の配当の可能性を秘めたハイエナジーなゲームプレイを楽しむことができます。 クリックするだけでエンターテイメントの世界への入り口が開かれ、ゲームはこれまで以上に便利になります。 その名の通り、カナダのインスタントプレイカジノでは、ダウンロードも待ち時間も不要で、プレイヤーはすぐにカジノゲームにアクセスできます。 インスタントプレイカジノの最大の利点の1つは、Webブラウザを介して直接動作するため、ソフトウェアのインストールが不要になることです。
ソーシャルカジノの種類によっては、仮想通貨は純粋に娯楽目的で使用される場合もあれば、対象となるプロモーション通貨を賞品と交換できる場合もあります。 プレイヤーは登録時や継続的な報酬を通じて無料でコインを受け取ることができ、オプションのコインパッケージを購入することもできます。 ロビーには、Hacksaw Gaming、Playson、3 Oaks Gaming、Turbogamesなどの業界リーダーとの主要ソフトウェアパートナーシップにより、3,000タイトルを超えるゲームが豊富に揃っています。 任意購入の支払い方法は、VisaとMastercardのみに限定されています。
米国東部時間（USEST）の営業時間中に、異なる時間帯で同じ出金処理を行い、実際に最も早く出金が処理される時間帯を確認しました。 暗号通貨、電子ウォレット、カード、銀行振込など、あらゆる決済方法を実際の状況下でテストしました。 最も早く出金できたのは、1時間以内に出金できるカジノでしたが、他のカジノでは数時間かかりました。
2026年のインスタントウィンゲーム懸賞の最新リスト
PayPal で出金するのは、キャッシャー セクションから選択し、希望の金額を入力し、PayPal のメールアドレスを確認し、リクエストを確定するだけで簡単です。 E ウォレットは、日常的に使用されている Skrill、Neteller、PayPal がトップを占める、2 番目に人気のある出金方法です。 幸いなことに、これらのサイトでは、文字通り迅速な出金を保証するさまざまな支払い方法を提供しています。 ただし、最初は 1 つだけにこだわる必要はありません。 何千ものオプションがあります。 これらのオファーを見逃さないでください。 ただし、賢く選択してください。 常に利用規約 , 特に賭け条件,, — をよく読み、ボーナスコードが必要かどうかを確認してください。
アカウント認証はどれくらい簡単ですか？
25,000ドルの現金賞金または高額のインスタントウィンアイテムのいずれかを獲得するチャンスをお見逃しなく。 今すぐ応募して、LD Cigarettes American Era Sweepstakesに無料で参加しましょう。 ゲームプレイごとに1回の応募で合計110回まで応募でき、さらに上記のとおりボーナス応募が合計100回まで追加できます。 Duracell US Operations Duracell x Messi Promotionは、ファンが応募してメッシのサイン入りDuracellブランドの限定賞品を獲得できる無料の懸賞です。 コカ・コーラ社のFriday for the Win Kickoff Instant Win Game sweepstakesでは、デジタルクーポンの大規模な賞品プールを獲得できます。 Yerba Madre Cash for College Sweepstakesでは、応募して高額の現金賞金と魅力的なアイテムのコレクションを獲得できます。 初期投資は不要で、誰でも参加できます。
このサイトは米国のいくつかの州で完全に規制されており、プレイヤーは RNG の結果に基づいて公正なリターンで安全なゲームプレイを楽しむことができます。 このプラットフォームには、人気のスクラッチカード、インスタントキノ、スリンゴゲームがあり、すべてテンポの速いゲームプレイで興奮度を高く保ちます。 迅速な出金、信頼できる支払いオプション、米国の複数の州での強力な監督により、 bc.game テンポの速い運ベースのエンターテイメントを楽しむ人にとって評判の良いプラットフォームであり続けています。 クラシックなスクラッチカードから、ラッキータップやプリンコなどの最新のヒットまで、インスタントウィンゲームは、テンポの速いエンターテイメントと迅速な支払いの興奮を好むプレイヤーのお気に入りになっています。 Stake.us や SpeedSweeps のようなインスタント支払いサイトは、数分以内に暗号通貨の換金を処理できますが、Skrill は通常 1 日以内に完了します。 いいえ、懸賞カジノは通常、賞品の換金に換金手数料を請求しません。
迅速な出金オプションの重要性については詳しく説明してきましたが、支払い方法についてはあまり触れてきませんでした。 弊社のセキュリティチームは、お客様が可能な限り迅速に資金を受け取れるよう、認証プロセスを迅速に完了させます。 お客様がプレイしている地域と選択された支払い方法に応じて、24時間以内に支払い処理を完了いたします。
サイトの動作、ゲームの読み込み速度、アプリのスムーズさ、キャッシャー、プロモーションページ、ボーナスウォレットの分かりやすさなどを確認できます。 リアルマネーオンラインカジノでは、入金不要ボーナスはボーナスクレジットまたはフリースピンとして付与されることがほとんどです。 米国で安全かつライセンスを取得しているすべてのサイトとアプリから、オンラインカジノの入金不要ボーナスの完全なリストを作成しました。
スロットアプリの利用規約には、獲得できるフリースピンの回数と、フリースピンで獲得した賞金に賭け条件が適用されるかどうかが記載されています。 Vicボーナスコードを使用すると、100%マッチボーナス、フリースピン、最新のインスタントウィンゲームやスリンゴへのアクセスを獲得できます。 デスクトップでもモバイルでも、リアルマネーインスタントウィンゲームは、数秒で高速、確実、そして楽しいゲームプレイを提供します。
専門家のカジノ戦略で、もっと賢くプレイしよう！
暗号通貨による支払いが通常最も多く、次いで Skrill やその他の電子ウォレットが続き、ギフトカードの引き換えは別途評価されました。 ビットコイン、イーサリアム、ドージコイン、ライトコイン、リップル、テザーから選択できるオプションが見つかりました。 これらはすべて、数時間以内に SC の賞品を引き換えることができます。 従来の意味での即時支払いカジノではありませんが、Sidepot.us は幅広い支払い方法をサポートしており、賞品をほぼ即座に引き換えることができます。 暗号通貨を使用する場合、引き換えには最大でも数時間しかかかりません。 ただし、銀行振込を使用する場合は、平均引き換え時間が 3〜5 日なので、迅速な支払いは期待しないでください。
アカウントが完全に認証され、ボーナスが有効になっていない場合は、ほとんどの問題は連絡後数時間以内に解決されます。 私たちが推奨する最速出金カジノで、出金が48時間以上保留され、ステータスが更新されない場合は、エスカレーションする必要があります。 これらの問題は、何を探すべきかを知っていれば簡単に解決できます。 即時出金カジノであっても、よくあるものの回避可能な問題が原因で、出金が遅れることがあります。
デビットカードによる出金は、他の方法ほど迅速ではありませんが、即時出金に対応している優良オンラインカジノでは通常利用可能です。 Venmoに対応している他のカジノのほとんどは、24時間以内に出金処理を完了します。 入金は即時で、出金処理が迅速なカジノでは、30分以内に出金が完了します。